Los elementos comunes en las comunidades de propietarios

En este post vamos a dar unas pinceladas sobre lo que son los elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal.

DEFINICIÓN

Según el Código Civil. Son elementos comunes, según artículo 396 del Código Civil, todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Los elementos expresamente relacionados en este artículo, son:

• El suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas.
• Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
• Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
• El portal , las escaleras, corredores, pasos, muros, fosos, patios y fosos.
• Las porterías y los recintos destinados a: ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
• Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como, las de antena colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.

Según la Ley de Propiedad Horizontal. En la actual redacción de la LPH modificada el 27 de Junio de 2013, se hace mención a los elementos comunes en: Cap. II, art. 3 b., art. 4, art. 5, art. 6, art. 7 – 1, art. 9 – 1 c y d, 2 – 1 y 3

Estos elementos no son sólo inmuebles (cimientos, forjados, ….), sino que también pueden ser cosas muebles (elementos decorativos o seguridad, lámparas, extintores, ….), o derechos (alquiler de elementos comunes).

Todos los elementos comunes, incluyendo los de uso exclusivo de uno o varios propietarios, pertenecen a todos los propietarios en su conjunto, es decir, es la Comunidad de Propietarios la que ostenta la titularidad de los mismos.

El uso y disfrute de los elementos comunes constituye el derecho fundamental de todo propietario de apartamento en edificio de régimen de propiedad horizontal.

En todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado, artículo 24 de la LPH, son elementos comunes.

CLASIFICACIÓN

Elementos comunes generales y particulares. Los comunes son aquellos que deben soportar el gasto todos los propietarios, y los particulares son aquellos que el gasto derivado del mismo no lo tienen que soportar todos los propietarios. Para exonerar del gasto derivados de los elementos comunes particulares a algunos propietarios, debe de venir recogido en el título constitutivo o en los estatutos.

Elementos comunes por naturaleza o esenciales. Son las cimentaciones, muros, escaleras …. Es decir, elementos físicos, estructurales y constructivos comunes y sus instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales, instalación eléctrica general), imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales.

Elementos comunes por destino o no esenciales. Admitiéndose que estos pueden ser “desafectados” de su destino común y dedicados a un uso privativo o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendose en ese uso al resto. Como por ejemplo, pueden ser terrazas, garajes o trasteros, locales y espacios comunitarios. Aunque siempre se requerirá un acuerdo por unanimidad, según indica en artículo 17 de la LPH.

SERVIDUMBRES

De salida de humos. La servidumbre de salida de humos tiene naturaleza continua, aparente y positiva, y se puede adquirir además de por título, por la prescripción de 20 años y por destino del padre de familia (art. 380 del Código Civil).

Por ejemplo, la instalación de una chimenea en beneficio exclusivo de un propietario en un patio común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, supone una alteración de un elementos común, y se exige un acuerdo unánime de los propietarios. Si la constitución de una servidumbre de salida de humos para un restaurante, exige obras que no se ciñan al espacio privativo de su propietario, sino que afecten a los elementos comunes del mismo, se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, pues la obra que se pretende, altera el título constitutivo de la Comunidad, que quedaría gravada con una servidumbre no necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, sino para el uso específico de un local.

De desagüe. La servidumbre de desagüe, la forma de construir los tejados o cubiertas de los edificios y la servidumbre de vertiente, vienen reguladas en el Código Civil. Conforme establece este, los propietarios de un edificio están obligados a recoger las aguas, de modo que no causen perjuicio al predio contiguo, debiendo extremar las medidas, si ello fuere necesario.

De luces y vistas. La servidumbre de luces, es el derecho a abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno. La de vistas, es el derecho de abrir huecos o ventanas, para gozar de vistas a través de un fundo ajeno.

De medianera o medianería. La medianería es el derecho de los propietarios de fincas contiguas sobre los muros o paredes que las separan. Es una situación jurídica que se da cuando dos edificios están separados por un elemento común perteneciente a los propietarios de aquellos, en su condición de titulares de las fincas separadas.

De paso. De personas o vehículos y de instalaciones. La constitución de una servidumbre forzosa de paso permanente, por elemento común requiere el consentimiento unánime de los propietarios y se exige que responda no a la simple conveniencia del titular, sino a verdadera necesidad.

PRESUNCIÓN DE ELEMENTO COMÚN

Si pertenecen a la entidad registral y no están atribuidos a pisos o locales determinados, y no existiendo título en contra, se presumen como elemento común.

LOS ANEJOS

Indica el articulo 3 de la LPH, que debe entenderse por anejo, a aquella parte situada fuera del perímetro de la vivienda o local, sobre la que, por previsión expresa del título constitutivo, se extiende también la propiedad exclusiva del dueño de la parte privativa, de la que es accesoria.

CARACTERÍSTICAS DE LOS ELEMENTOS COMUNES.

• Indivisibles. Ya que la acción de división del artículo 400 del Código Civil, queda excluida institucionalmente en el supuesto de la propiedad horizontal.

• Inseparables de la parte privativa. Ya que solo pueden ser enajenados, gravados o embargados juntamente con los elementos privativos.

DESAFECCIÓN DE ELEMENTOS COMUNES

Esto ocurre cuando un elemento común pierde esa calificación convirtiéndose en privado.

Sólo los elementos comunes por destino o adscripción voluntaria al servicio común de todos o algunos de los elementos privativos son susceptibles de desafección.

La autorización por la Junta de Propietarios para un uso particular exclusivo de un elemento común, no produce desafección del mismo.

Cabe una desafección inicial en el título constitutivo y una desafección posterior, cuando por decisión unánime de la Junta se decide la transformación jurídica de un elemento común en privativo Ahora bien, ese acuerdo supone una alteración en el título constitutivo, al aparecer un elemento privativo más, además de una alteración en la cuota de participación de todos los propietarios.

Para los actos de disposición sobre el elemento común, desafección para su venta o incorporación a otro elemento privativo del inmueble, arrendamiento o dar cualquier otro destino, si es precio el acuerdo unánime. Una vez desafectado, para el arrendamiento de este elemento, bastará con el acuerdo de 3/5 partes.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DERIVADOS DE LOS ELEMENTOS COMUNES.

• Derechos de propiedad y, de uso y disfrute. La propiedad sobre las partes en comunidad es accesoria respecto de la propiedad sobre los espacios privados.

  Es obligación de cada propietario, respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (Artículo 9.1 a de la LPH).

• Obras de alteración en elementos comunes. Señala el artículo 7.1, segundo párrafo, que en los elementos comunes no podrá realizar (ningún propietario) alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

• Reparaciones del inmueble y las servidumbres. De acuerdo con el artículo 9.1 c de la LPH, indica que el propietario tiene que “Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

• Derecho a las innovaciones. Conforme al artículo 17.4 de la LPH, “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.

  En el supuesto de que fueran acordadas la realización de dichas innovaciones por “las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”, indica que “cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”.

  En el caso de que quiera participar posteriormente, se indica que “Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

• Infraestructuras comunes de telecomunicación. La misma regulación se da en el artículo 17.1 de la LPH, “La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal”.

INSTALACIONES COMUNES.

• Red de abastecimiento de agua. Es común la parte de tuberías que no penetran en la vivienda particular. El límite entre lo privativo y lo comunitario, suele considerarse el contador o llave de paso.

• Red de alcantarillado. La bajante, que es la canalización que conduce verticalmente las aguas pluviales y fecales o residuales, son elementos comunes. Las tuberías propias que provienen de cada inmueble y se unen con la bajante, son elementos privativos.

• Electricidad. Normalmente, se considera que todo el cableado a partir del contador de cada vivienda es un elemento privativo, siendo por tanto los otros cables que conectan con la red general, elementos comunes.