– Un Administrador de Fincas es la persona que se encarga de la gestión financiera, legal y técnica de la Finca. Normalmente, custodia la documentación de la Comunidad.

– Según el artículo 20 de la Ley 8/1999, sobre propiedad Horizontal, las funciones del administrador de fincas se concretan en:

• Vigilar el buen orden de la finca.
• Preparar el presupuesto anual y el plan de cuentas.
• Velar por la conservación y mantenimiento de la finca.
• Realizar los pagos y cobros.
• Salvaguardar la documentación de la comunidad.
• Todas las demás atribuciones establecidas por via contractual en junta

– Al igual que en otros colectivos profesionales, el hecho de ser Colegiado un profesional le dá una garantía sobre una persona que no esté colegiada. Se resume en los siguientes motivos:

• Tiene la formación exigida y necesaria
• Dispone de un reciclaje de conocimiento continuo
• Cuenta con seguros de Responsabilidad Civil y Penal
• Resuelve los problemas eficazmente
• Recibe el asesoramiento de profesionales jurídicos y técnicos

– El seguro obligatorio de la finca cubre la responsabilidad civil, actos vandálicos e incendios, y el mas recomendable es el seguro multiriesgo, que además cubre los daños provocados por fugas de agua siempre que estén localizadas éstas, en tuberías generales ascendentes o bajantes comunitarias. La reparación consiste en descubrir, reparar y tapar. Si la avería se localizase en las tuberías horizontales que dan servicio a la vivienda, el seguro comunitario no se hace cargo.

– No existen dos Comunidades iguales, a pesar que los edificios sean idénticos, aunque se gestionaran exactamente igual, incluso con las mismas contrataciones y obligaciones de pago, pueden tener mayor o menor gasto dependiendo de otros factores como los gastos por consumos de luz y agua por ejemplo, que no tienen por que ser semejantes.

– En el Título Constitutivo de la Escritura de División Horizontal se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, y se tomará como base la superficie útil de cada vivienda y en relación con el total del inmueble, cualquier cambio y acuerdo de Comunidad posterior deberá ser siempre por la unanimidad, circunstancia normalmente poco probable, pues la vivienda de menor tamaño saldría perjudicada.

– La vivienda portería en un elemento común, y como tal pertenece a la Comunidad de Propietarios. Solamente se podrá vender, si la unanimidad de los propietarios así lo decidiera en Junta de Propietarios, a partir de ese acuerdo, se procede a desafectar como elemento común del inmueble, y se establece para la vivienda un nuevo coeficiente de participación, mediante trámites en Notarias y Registro de la Propiedad; una vez individualizado el bien, se puede proceder a la venta de la vivienda.

No. Existen las denominadas “zonas comunes de uso privativo” que, a grandes rasgos, son aquellas áreas que, por ubicación, sólo pueden ser disfrutadas por uno (o un número limitado) de propietarios particulares. Por ejemplo, determinados patios de luces, terrazas de áticos, etc…. Por lo general, es el promotor del inmueble el que en su día se asignó el disfrute de dichos elementos a determinados propietarios. Si no fuera así, los copropietarios deberán decidir a quién le corresponde el disfrute de la zona.

Muy importante. Aunque el disfrute de esas zonas esté limitado a determinados propietarios, estos deben conservarlos en buen estado y respetar en todo momento los derechos de los demás residentes.

Si dichas modificaciones no son absolutamente necesarias para la conservación, habitabilidad o accesibilidad del inmueble, ningún propietario puede exigirlas, pero si proponerlas. Que se lleven a cabo de dependerá del acuerdo de los propietarios.
Ejemplos: Instalación de aire acondicionado, cámaras de CCTV, ….

Si la reforma es necesaria para la conservación, habitabilidad o accesibilidad del inmueble, el vecino no puede negarse. En caso de que no sea necesario y haya votado en contra de dicha reforma, podrá el disidente no pagar, si el importe de la derrama supera en tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En estos casos, lo difícil es determinar qué es necesario y qué no lo es.
Eso sí, hay que tener en cuenta que en servicios-instalaciones de telecomunicaciones, suministro de gas, nuevos servicios energéticos colectivos, …. el voto en contra exime del pago y de no recibir el servicio.

En el caso, de que el propietario o alguna de las personas que vivan/trabajen en su propiedad tengan alguna discapacidad o más de 70 años de edad, la Comunidad deberá hacer las obras, siempre y cuando el importe total de las mismas (una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas) no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Podrá hacerlo, siempre y cuando, haya solicitado previamente el uso de ese espacio de manera unánime permitirle el uso de dicho espacio.

Por lo general, suele ser el Administrador. Dicha función puede ser llevada a cabo por el Presidente o, en la mayoría de las ocasiones, por un profesional contratado por la Comunidad. Será el encargado de proponer un presupuesto preparado con antelación tomando como referencia el presupuesto del anterior ejercicio y anticipando las necesidades de la finca en el ejercicio entrante.

No. Una vez que se constituye, la titularidad del Fondo de Reserva corresponde exclusivamente a la Comunidad.

Se puede, pero no es aconsejable. En dichos casos, se considera que se mantiene el mismo presupuesto del ejercicio anterior, lo cuál, puede acabar derivando en que las cuentas de la Comunidad no cuadren al final del ejercicio, ya que los gastos y necesidades del inmueble puedan cambiar mucho de una año a otro.
Por eso, los propietarios tienen que hacer todos los ajustes necesarios al presupuesto para lograrlo. De no ser así, no será bueno para la gestión de la comunidad.

Como regla general, la Junta de Propietarios establecerá un plazo de días en los que los propietarios deberán abonar puntualmente las cuotas. En el caso de los recibos ordinarios, dicho plazo se considerará válido hasta que se cambie por otro en el futuro.

No. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal habla de “mensualidades ordinarias de gastos comunes”, cada comunidad puede establecer la periodicidad que mejor se adapte a su situación.: bimestral, trimestral, semestral, anual, ….

En principio, cualquier propietario puede detectar un problema o área de mejora en la que el inmueble, que pueda hacer necesaria una derrama. Este extremo deberá tratarse en Junta de Propietarios, donde se explicará la actuación necesario, así como, la derrama. Se debatirá, expondrá y finalmente se votará.
No obstante, las derramas pueden ser originadas por exigencias de las administraciones públicas

Los propietarios deberán pagar según su coeficiente de participación en gastos. Sin embargo, las Comunidades pueden llegar a un acuerdo de pago lineal de las cuotas.

No. Las derramas son a cargo de quién sea propietario en el momento de su exigibilidad.y además, el nuevo propietario responde de las deudas pendientes de la propiedad en el año de adquisición y de los tres años naturales anteriores.

El propietario moroso conservará todos sus derechos, excepto el derecho de voto en las Juntas, así como, la impugnación de acuerdos, hasta que se haya puesto al día en el pago de las cuotas.
Para ello, deberá informar previamente al propietario moroso del retraso en el pago.

Cada caso es distinto, pero como regla general conviene intentar resolver el tema por cauces amistosos y de negociación, en el entorno de la propia comunidad.
En el caso de agotar esta vía, la Comunidad tendría que acordar reclamar las cantidades ante los tribunales.
Para ello, se requiere que la Junta apruebe la liquidación de deudas pendiente del moroso, y un documento certificado que recoja el acuerdo donde se liquidan las deudas.
En estos casos, se puede realizar el denominado “Proceso Monitorio”, que es más rápido y menos costoso que un procedimiento convencional.
El Presidente o el Administrador, lo que la Junta apruebe, será el encargo del trámite judicial, de recibir notificaciones, presentar los escritos, …. El deudor será el que se haga cargo de las costas del proceso.

Siempre es obligación del propietario contribuir a los gastos generales de la Comunidad, independiente de que haya acordado con la persona alquilada que este lo haga. La comunidad, siempre tiene que contactar con el propietario.