Terrazas comunes de uso privativo

Las terrazas comunes de uso privativo son una fuente de numeros conflictos en las comunidades de propietarios. Se trata de elementos comunes por naturaleza, pero cuyo uso viene atribuido en el título constitutivo de manera privativa a uno o varios propietarios.

Los mayores problemas se clasifican en tres grupos:

  1. Obras inconsentidas
  2. Reparaciones y responsabilidad por daños
  3. Usos inconsentidos

1. Obras inconsentidas

Una confusión que se produce con mucha frecuencia en los propietarios que tienen atribuido el uso privativo de algún elemento común es la de que les pertenece la propiedad de tal elemento. Es decir, confunden el uso con la titularidad. Ello les puede llevar a realizar obras de alteración del elemento para adaptarlo a sus gustos, preferencias o comunidad.

Lo que ocurre es que la alteración de tal elemento, por el hecho de ser un elemento común, requiera la previa autorización de la junta de propietarios. El conflicto aparece porque el propietario lleva a cabo la alteración sin la previa autorización de la comunidad, y sin previo aviso.

En tales casos, si la comunidad demanda al propietario por infracción del artículo 7 de la LPH, las resoluciones judiciales suelen ser de condena a la reposición del elemento común al estado anterior a las obras.

Uno de los argumentos que se suele utilizar por los propietarios demandados, suele ser el de esistencia de un “abuso de derecho” de la comunidad de propietarios.

Tenemos varias sentencias al respecto:

  • Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, en sentencia de 24 de octubre de 2011.
  • SAP de Málaga, Sección 4ª, de 30 de diciembre de 2005
  • SAP de murcia, Sección 5ª, de 7 de mayo de 2012

En ocasiones, el conflicto aparece cuando algunos propietarios se extralimitan en su actuación, pues habiendo solicitado autorización a la comunidad de propietarios para la realización de obras, pretenden interpretar el acuerdo según su voluntad. En este caso, tenemos la sentencia SPA de Les Illes Balears, Sección 3ª, de 29 de noviembre de 2007.

Por último, los tribunales de forma excepcional desestiman las demandas por obras inconsentidas cuando exista algún precedente o conste de algún modo el consentimiento de la comunidad, o cuando la alteración resulte insignificante o de menor importancia.

2. Reparaciones y responsabilidad por daños

Un segundo grupo de conflictos lo conforman los causados por reparaciones de las terrazas. La causa suele ser, al igual que los anteriores, por la confusión sobre las obligaciones de la comunidad y de los propietarios sobre las reparaciones y mantenimiento de esos elementos comunes de uso privativo.

Las reparaciones y/o mantenimientos extraordinarios de las terrazas, en cuanto que elementos comunes corresponden a la comunidad de propietarios. Pero el mantenimiento ordinario y limpieza de esos elementos, corresponde a los propietarios cuyo uso tienen atribuido privativamente.

Por el contrario, es el propietario que tiene atribiudo el uso privativo quien debe asumir la indemnización de los daños provocados cuando la causa sea un mal uso de la terraza. Tenemos la sentencia de la SAP de Valencia, Sección 6ª, de 2º de Junio de 2013, condena al propietario de una vivienda a indemnizar los daños y perjucios causados por mal uso y conservación de la terraza, porque la causa de los daños reparados se debió no a un deterioro no a un deterioro natural de la cubierta existen en la terraza común de uso privativo, sino a la desidia en el mantenimiento.

3. Usos inconsentidos

El tercer grupo de conflictos se refiere a los usos inconsentidos de las terrazas.

Como ejemplo, encontramos las sentencia de la SAP de Huesca, de 23 de Diciembre de 2004, que resolvía una impugnación de acuerdo por el que se prohibía hacer barbacoas en una terraza común de uso privativo, y declaró que el acuerdo era conforme a Derecho porque los estatutos de la comunidad no aceptaban expresamente la realización de barbacoas en la terraza, y dicho ejercicio suponía riesgos para la comunidad.